안녕하세요?
부동산 트렌드쇼를 신청하게 된 가장 큰 이유가 "전문가가 알려주는 2030•4050 세대별 내집마련 맞춤 전략" 강의를 듣고 싶어서 사전예약을 신청했어요😊
그런데 사전신청이 마감되어 30,000원의 온라인 이용권을 구매했어요 😂
이 강의의 내용을 정리하고 공유하고 싶어서 포스팅하게 되었습니다.
2030 세대를 위한 내집마련
박원갑 - 국민은행 부동산 수석전문위원
"2030 젊은 세대를 위한 내집 마련 전략 - 기성세대가 드리는 조언"이라는 주제로
박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원님께서 강의를 15분정도 진행했습니다.
1. 지금 부동산 시장은 어디?
삼중양극화 시대
지금 부동산시장은 어디에 위치해 있을까요?
요즘은 양극화가 예전과 달리 세개로 갈라져 나타난다고 합니다.
이것을 삼중 양극화라고 합니다.
삼중양극화
1. 아파트 vs 빌라
2. 서울 vs 지방
3. 신축 vs 구축
삼중 양극화세대에는 어떻게 해야할까요?
1. 전국 방송보다는 지역 방송을 듣기
-구매하려고 하는 지역의 방송을 들어서 그 지역의 시세가, 부동산 정책을 살펴보기
2. 담론에 빠지지 마라
-극단적인 공포를 일으키는 방송 혹은 유튜브 담론에 빠지지 말고, 공부해서 소신대로 구매하기
2. 젊은 세대가 기억해야 할 3가지 키워드
글로벌 금융, 적절한 대출, 3품 팔기
1) 거인의 어깨위에서 투자 지형도를 읽어라
만약 20대, 30대 초반이라면 부동산 공부보다는 글로벌 금융공부를 하는 것을 추천합니다.
많은 사람들은 먼 미래와 가까운 미래를 구분하지 못하여 정확한 시장을 보지 못하는데
2년뒤, 10년뒤, 20년뒤를 구분하여 공부하세요.
2년뒤는 부동산 공급의 문제가 찾아오고,
20년 뒤에는 인구절벽으로 인해 부동산 가격이 하락할 것으로 예측합니다.
그렇다면 2030은 어떻게 하면 좋을까요?
실거주 목적으로 아파트를 한채만 구매하고,
투자 목적으로는 구매하지 마세요.
인구쇼크가 서서히 몰려올때 구매하게 될 나이기 때문에 아파트는 딱 한 채만 사세요.
2) 대출은 적절하게
대출을 받아 아파트를 구매할 여력이 있다면 대출은 적절하게 받아 구매하세요.
타이밍을 재지 마세요.
타이밍을 맞출 수 있는 사람은 없습니다.
평론가들 사이에서 답은 나오지 않으니 현장에서 답을 찾으세요.
3) 3품(발품, 손품, 머리품)을 팔아라
발품 : 현장을 돌아다녀라
손품 : 검색하라
머리품 : 종합 판단 능력
3. 투자 체크 포인트
환금성, 신축, 빌라?
1) 환금성이 최고의 가치
앞으로 부동산은 팔릴 수 있는 부동산을 사야합니다.
팔고 싶을 때 팔 수 있으려면,
부동산을 사더라도 2000가구 이상의 대단지 아파트를 구매하셔야 합니다.
2) 몸테크? 얼죽신?
얼죽신이란? 얼어죽어도 신축이라는 뜻입니다.
신축으로 가려면 청약 당첨말고는 내집마련이 어렵기 때문에 준신축으로 가길 추천드립니다.
요즘은 10년된 아파트도 준신축으로 보기 때문에 10년된 아파트도 괜찮습니다.
3) 빌라사볼까?
빌라를 산다면 재개발 가능성이 있는 지역의 빌라를 구매하세요.
※주의※
취득 당시가 아니라 입주자 공고 시세 기준으로 공시가격이 5억 이하여야 합니다.
4. 청약은 여전히 좋은 대안
하지만 청약만 의존은 No!
추첨제 물량의 75% 미만이 무주택자입니다.
이 말은 분양 올인으로 내집마련은 힘드니, 투트랙으로 가는 것을 추천합니다.
전문가가 알려주는 4050 세대를 위한 내집마련 맞춤전략
권영선 - 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장
4050세대를 위한 내집마련의 강의를 맡으신 권영선 팀장님께서는
2030이나 4050이나 집을 마련하는데 크게 다른게 없다고 강조하셨습니다.
무주택 4050 세대를 위해 강연을 해주셔서 실거주를 하실 4050세대에게
정말 좋은 강의였을 것으로 추측합니다.
청약과 기축구매를 기준으로 강의를 해주셔서
둘다 관심있는 저에겐 정말 좋은 강의였습니다.
무주택 4050 이라면
청약을 계속 도전하는게 좋을까요? 아니면 기축을 매수하는게 좋을까요?
결론은, 둘 다 해봐야합니다.
박원갑 위원님의 강의에서도 그랬듯 투트랙으로 가는게 내집마련의 지름길인것 같습니다.
청약의 경우, 청약은 시세보다 낮은 가격의 신축을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.
4050은 2030보다 무주택 기간이 길기 때문에 2030보다는 유리합니다.
가점을 잘 계산해보는게 좋습니다.
기존에 강남 3구의 청약 당첨 평균 점수는 74점으로
70점이 넘지 않는다면 청약에 너무 올인하지 않는 것을 추천하셨습니다.
기축주택의 경우, 남 얘기 듣고 사는 것보다는 스스로 구매하고 싶은 주택을 리스트업하고 발품팔아서 원하는 가격 안으로 들어왔을때 구매하는 것을 추천하셨습니다.
청약이 어렵다면? 입주권 혹은 분양권을 구매하라
신축을 원하지만, 청약당첨되긴 어려운 점수ㅠ
신축 아파트를 구매하고 싶지만, 청약을 노리기 힘들다면 입주권 혹은 분양권을 구매하는것도 방법입니다!
분양권은 입주권보다 더 비싸게 팔리고 있는데
취득세가 입주권보다 저렴하고 준공시의 시세대비 저렴하다는 장점이 있기 때문입니다.
단, 입주권과 분양권 모두 입주가 계획보다 늦춰질 수 있기 때문에 이걸 고려해서 구매하는게 좋습니다
기축 구매시에는 구매목적과 가격대 등 기준을 세운뒤 계속 모니터링하는 것을 추천하셨습니다.
예를 들어, 원하는 물건이 40평대 A아파트인데 최고점을 찍었을때 26억이었다고 하면 이것보다 낮은가격인 23억일때 구매하겠다하면 이 때 구매해야한다고 하셨습니다.
Q&A
박용갑 위원, 권명선 팀장
Q1. 나만의 적정 가격 설정 방법
권명선 팀장, 박용갑 위원
A. 권명선 팀장
1. 이 아파트가 어떤 가격으로 구매하는게 적정한가?를 생각하고 본인만의 기준을 세우세요.
2. DSR제도는 내 소득의 40%까지만 대출해주고 있기 때문에 그 가격을 상한가로 두고 구매하면 됩니다.
A. 박용갑 위원
박용갑 위원님은 2030세대를 위한 강의를 하셨기에
답변도 2030세대에 맞춰 해주셨습니다.
"빚에 내 인생을 올인하고 살지 마라"
너무 무리하게 부동산을 구매하지 마세요.
Q2. 2030 소형빌라 산다면 어떻게?
박용갑 위원
아파트로 바뀔 빌라를 구매(재개발, 재건축 지역의 빌라)
빌라를 구매하면 무주택기간으로 인정이 됨(공시가격 수도권 5억이하, 85 제곱미터 이하)
하지만 대단지 아파트만 한게 없다고
소형빌라 구매를 굳이 추천하진 않으셨습니다.
Q3. 지방에 거주하는 2030, 4050 내집마련 전략
권명선 팀장, 박용갑 위원
A. 권명선 팀장
상승장에는 지방까지도 영향을 주는데 지방 매수를 고려한다면
아파트를 잘 고르려는 노력을 신중하게 해야합니다.
지방은 신축이 아니면 메리트가 없고,
대구의 수성시처럼 신축아파트가 많고
앞으로 수요가 있을것으로 예상되는 지역에 구매하는 것을 추천합니다.
A. 박용갑 위원
지방의 특성을 잘 알아야 합니다.
지방은 금리와 미래전방에 민감합니다.
권명선 팀장님의 의견과 동일하게 수요가 있을것으로 예상되는 지역에 구매하는 것을 추천합니다.
Q4. 4050 재개발, 재건축에 투자해도 괜찮나?
권명선 팀장
4050세대는 실거주로 들어가게 되면 시간이 오래걸려서 재개발 재건축 투자를 추천하지 않습니다.
실거주용으로는 비추천하지만 투자로는 추천하는데,
시세비용 차익이 많이 발생하기 때문입니다.
Q5. 시장 흐름을 예측하는 지표
박용갑 위원, 권명선 팀장
A. 박용갑 위원
지표는 후행적이고, 실거래가 지수보다 3개월~5개월정도 늦으므로
장바닥 시세를 염두해두세요!
장바닥 시세를 보려면 아래의 세가지를 보세요!
1. 2000가구 대단지 중개업소 사장님과 친해져서 흐름을 파악하세요.
2. KB부동산 선도아파트 50지수 : 전국 아파트 단지의 시가총액 상위 50개 단지를 매년 선정해 시가총액과 변동률을 지수화한것으로 이걸 보면 미리 알 수 있습니다.
3. 한국부동산 실거래가 지수 : 실거래가 공표 보고서를 다운받아보면 잠정지수가 뜹니다.
한국부동산원에 있는 공표보고서의 잠정지수를 바로미터로 삼을 수 있습니다.
A. 권명선 팀장
잠실 대단지의 거래추이 중 거래량을 보면 신호를 알 수 있습니다.
예를들어 2021년도에 고점을 찍고 거래량이 줄어들었습니다.
거래량이 줄어들면 고점에서 저점의 신호이고
거래량이 많으면 고점으로 올라가는 신호일 수 있으므로
이걸 보면 됩니다.
2024 부동산 트렌드 쇼에서 제일 기대가 많았던 강연을 요약해서 정리해봤습니다
이 포스팅을 보시는 모든 분들께 도움이 되는 내용이었으면 합니다.
